Inventario de Vivienda en Venta vs Renta:

¿Cuánto Falta para el Equilibrio?
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El mercado inmobiliario en las alcaldías Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo (CDMX) se caracteriza por una fuerte demanda de renta frente a la compra de vivienda. Actualmente, una porción considerable de las viviendas en estas zonas está destinada al arrendamiento (casi 38–39% de las viviendas en Cuauhtémoc,Miguel Hidalgo y Benito Juárez son alquiladas), lo cual refleja un incremento sostenido de la preferencia por rentar. Esto ha llevado a que el inventario de viviendas en renta supere (o esté muy cerca de) el inventario de viviendas en venta en estas demarcaciones. Por ejemplo, datos de 2021 ya mostraban que Miguel Hidalgo casi igualaba oferta: 11,333 departamentos en venta vs 10,970 en renta, mientras Cuauhtémoc ofrecía 8,749 en venta vs 3,725 en renta. Con las condiciones actuales, esta brecha se ha reducido aún más a favor de la renta. A continuación, analizamos cuánto tiempo tomaría revertir esta situación –es decir, lograr que la oferta de vivienda en ventase iguale o supere a la en renta– manteniendo el ritmo de construcción y las condiciones de mercado actuales.
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Factores Clave que Limitan la Oferta en Venta

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• Ritmo lento de construcción y permisos: La producción de nueva vivienda en estas alcaldías es limitada. A pesar de que Cuauhtémoc lidera en nuevos proyectos (en 3T 2023 registró 269 desarrollos activos y ~879 unidades vendidas en el trimestre), la ciudad enfrenta trámites burocráticos engorrosos. Obtener licencias y autorizaciones puede tomar hasta tres años bajo el esquema tradicional, en parte por trámites complicados y corrupción en el proceso. Este “laberinto burocrático” eleva costos y retrasa la entrada de nuevos departamentos al mercado. En consecuencia, el ritmo de entrega de nuevos departamentos es bajo en relación con la demanda.
• Falta de liquidez y financiamiento para desarrolladores: El acceso a crédito puente y financiamiento para construcción se ha visto mermado. Tras la pandemia y con tasas de interés elevadas, hay menos inversión y menos proyectos en obra que antes. Los desarrolladores activos se concentran en proyectos de nicho (lujo o residencial plus), mientras la oferta de vivienda media y accesible ha caído ~12% anual en CDMX. Esto implica que el inventario nuevo crece     lentamente. Especialistas señalan que la producción de vivienda en la ciudad se ha desacelerado tanto que las absorciones (ventas) actuales están por debajo de las registradas incluso en pandemia. Con menos proyectos iniciándose, la capacidad de la oferta en venta para incrementar rápidamente es muy limitada.
• Altas tasas de interés y menor poder adquisitivo: Las condiciones económicas actuales desalientan la compra. El precio promedio de vivienda en la CDMX ronda 4.7 millones de pesos, muy por encima de lo que el comprador promedio puede pagar (≈1.2 millones). Además, las tasas hipotecarias altas han provocado que 2023 fuera “el peor año en la última década” para el crédito hipotecario en México. Según Tinsa, más de 51% de las personas que rentan lo hacen porque no califican a un crédito o no les alcanza para comprar (la mensualidad de renta resulta menor que la de una hipoteca). Este entorno de altos costos financieros y salarios insuficientes hace que muchas familias opten por seguir     arrendando, alimentando la demanda de renta y reduciendo el pool de compradores capaces de absorber nuevo inventario en venta.
• Aumento  de la demanda de renta (cambio cultural y circunstancial): Paralelamente, ha surgido un mercado de renta muy dinámico. Jóvenes profesionales y extranjeros impulsan la ocupación en colonias céntricas (Roma, Condesa, Polanco, etc.), valorando la flexibilidad que ofrece rentar. La proliferación de home office y movilidad laboral, así como plataformas como Airbnb, también incentivan la renta sobre la compra. Como resultado, la “renta tradicional predomina”,     representando ~36% de la tenencia habitacional en la CDMX, porcentaje que es aún mayor en Cuauhtémoc/M. Hidalgo (casi 40%). Esta tendencia restará presión a la venta de vivienda mientras no cambien las condiciones.
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Proyecciones de Equilibrio:¿En Cuántos Años se Igualaría la Oferta?
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Dada la situación anterior, estimamos dos escenarios de tiempo para que la oferta de departamentos usados en venta alcance o supere a la oferta en renta en Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, manteniendo las condiciones actuales:

Escenario Conservador(Pesimista)

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En un escenario conservador, asumimos que las condiciones adversas persisten sin cambios significativos:

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• Construcción muy limitada: Nuevos proyectos continúan escasos, con prolongados tiempos de entrega. Supongamos que en conjunto ambas alcaldías agregan apenas ~1,500 departamentos por año al inventario en venta (muchos menos de los ~3,500 anuales que Cuauhtémoc podría absorber en circunstancias ideales). Este bajo ritmo considera demoras burocráticas (licencias tardando años) y dificultades de financiamiento, frenando incluso proyectos planeados.
• Demanda de renta al alza: La cantidad de viviendas destinadas a renta seguiría creciendo lentamente (propietarios que no logran vender optan por arrendar). Podría haber un incremento neto de, por ejemplo, ~2% anual en el stock de viviendas en renta en estas zonas, alimentado por inversionistas que compran para rentar y propietarios que retienen sus inmuebles para alquiler ante la falta de compradores.
• Pocos vendedores: Muchos propietarios preferirían no vender en un mercado frío, limitando la oferta de usados en venta. El inventario en venta efectivo podría incluso contraerse a corto plazo (por deslistados o ventas retrasadas), manteniendo la brecha.
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Resultado: En este escenario, el equilibrio tardaría varias décadas. Proyectando el ritmo actual, podría tomar del orden de 15 a 20años o más para que la oferta de vivienda en venta alcance a la de renta.Esto se debe a que cada año la brecha apenas se cierra ligeramente. Por ejemplo, si actualmente Miguel Hidalgo tiene –hipotéticamente– unos 3 mil departamentos menos en venta que en renta, y el ritmo neto de acercamiento es sólo~150 unidades por año, harían falta ~20 años para cerrar ese gap.Cuauhtémoc, que parte con una posición ligeramente mejor, aún enfrentaría más de una década para un equilibrio sólido bajo estas condiciones. Esta proyección pesimista asume que no hay cambios en políticas públicas ni estímulos nuevos: la oferta seguiría rezagada frente a una demanda de alquiler robusta, prolongando el desbalance estructural.

Escenario Optimista(Moderado)

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En un escenario optimista, se consideran mejoras graduales que aceleran la oferta sin cambiar drásticamente la demanda de renta:

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• Mejoras administrativas y más proyectos: Iniciativas como la Ventanilla Única de Construcción comienzan a rendir frutos, reduciendo trámites de 2-3 años a ~8 meses. Ello permite iniciar más desarrollos en menos tiempo. Además, algunos desarrolladores regresan al mercado alentados por incentivos gubernamentales (por ejemplo, facilidades crediticias o uso de suelo). El número de nuevos departamentos entregados en Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo podría subir a ~3,000–4,000 unidades anuales combinadas (entre proyectos nuevos y propietarios individuales que ponen a la venta), acercándose a la demanda.
• Financiamiento     algo más accesible: Si bien las tasas de interés se mantienen relativamente altas, comienzan a bajar ligeramente a mediano plazo (Banxico podría relajar tasas hacia 2025–2026). Los bancos flexibilizan un poco el crédito hipotecario tras el bache de 2023, aumentando la base de compradores calificados. Esto podría convertir a una fracción de los arrendatarios actuales en nuevos compradores, absorbiendo más inventario en venta.
• Demanda de renta estable (pero no exponencial): La renta seguiría siendo atractiva, pero con menos crecimiento explosivo. Podría sostenerse por migración laboral a la ciudad, pero si los precios de renta siguen subiendo por arriba de la inflación (en 2023 aumentaron ~15% en Cuauhtémoc), algunos arrendatarios buscarán comprar en cuanto puedan. En otras palabras, la presión de la renta se modera ligeramente si más personas ven viable comprar.
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Resultado: Bajo supuestos más favorables, la convergencia podría lograrse en un plazo de 8 a 12 años aproximadamente.Este rango implica que hacia mediados de la década de 2030 el inventario de departamentos en venta igualaría o superaría al de renta en ambas alcaldías,siempre y cuando se sostenga el incremento de oferta. En números concretos, un incremento neto de ~500 unidades adicionales por año sobre la brecha actual podría cerrar la diferencia en unos 10 años. Por ejemplo, si Miguel Hidalgo requería aproximar 1,000 departamentos más en venta para equiparar la oferta de renta, añadidos netos de ~100 a 150 unidades por año(sobre la demanda de renta) permitirían lograrlo dentro de la próxima década.Cuauhtémoc, con un déficit menor, podría alcanzarlo un poco antes, quizás en 8años, dada su alta actividad constructora reciente.

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Cabe destacar que incluso este escenario optimista es frágil: depende de que las condiciones de mercado no empeoren. Un repunte inflacionario o crediticio podría prolongar nuevamente los tiempos.

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Cifras Destacadas y Conclusión

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• Inventario actual desequilibrado: Cerca de 40% de las viviendas en MH y Cuauhtémoc se alquilan. En 2021 Miguel Hidalgo ya mostraba paridad entre departamentos en venta y renta (≈11 mil cada uno), reflejo de la fuerte preferencia por rentar. Hoy, con la compra frenada, la oferta de renta podría ser dominante.
• Producción lenta de vivienda: El proceso de llevar nuevos departamentos al mercado puede tardar 3+ años solo en trámites hoy día. Esto, sumado a la falta de capitales, tiene a la CDMX con absorciones bajas y pocos proyectos nuevos. Por ejemplo, apenas ~2,700 viviendas se vendieron en toda la ciudad en un trimestre de 2023, señal de la lentitud del mercado.
• Demanda de renta en ascenso: Por créditos caros y precios inaccesibles, más de la mitad de los hogares que rentan lo hacen porque no pueden comprar. Las rentas altas en estas alcaldías (promedios mensuales >$22 mil pesos) no han disuadido la demanda, que crece a doble dígito anual (rentas +11% a +15% en 2024). Esto mantiene muchos inmuebles en el mercado de arrendamiento.
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En resumen: si las condiciones actuales perduran, el reequilibrio completo del inventario tardaría en lograrse. En un caso conservador, podría tomar dos décadas o más para que la oferta de departamentos en venta alcance a la de renta en Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo,dadas las trabas estructurales del mercado. Con algunas mejoras y un ritmo constructivo más ágil, el plazo aún rondaría entre 8 y 12 años en el mejor de los casos para lograr una paridad sostenida entre vivienda en venta vs. en renta. Este estimado destacado subraya la inercia del mercado:incluso manteniendo un escenario optimista, serían cerca de 10 años para reequilibrar la balanza en estas zonas centrales. Mientras no haya cambios drásticos (por ejemplo, incentivos masivos a la construcción o una baja significativa de tasas), la predominancia de la renta seguirá definiendo el mercado inmobiliario de estas alcaldías en el futuro previsible.

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Fuentes: Datos de inventario y precios deInmuebles24/Propiedades (vía Infobae e Imparcial); análisis de Tinsa México y especialistas (conferencia 2023-2024); reportes de mercado (Centro Urbano,Forbes) y normativa local. Estas referencias respaldan las cifras y proyecciones aquí presentadas, dando contexto reciente al cálculo de años necesario para un reequilibrio del mercado en Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo.